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El mercado de centros logísticos de Lima se prepara para incorporar una amplia cartera de nuevos proyectos en un contexto de mayor demanda por almacenes modernos y centros de distribución de alto estándar. Durante el primer semestre del 2026, la absorción neta alcanza los 110.235 m2, un incremento de 61% frente a los 68.486 m2 registrados en la segunda mitad del año pasado, mientras la vacancia baja a 5,7%.
Según el MarketBeat Industrial de Cushman & Wakefield, el inventario asciende a 1.972.298 m2 luego de la incorporación de 28.700 m2 de nueva superficie durante el semestre. A ello se agregan 114.891 m2 actualmente en construcción y otros 699.881 m2 en etapa de proyecto, que se entregarían a partir del segundo semestre del 2027 o todavía no cuentan con una fecha definida.
El ingreso de esta cartera pone a prueba la capacidad de absorción del mercado. Sin embargo, consultoras y operadores consideran que la demanda mantiene fundamentos para acompañar su crecimiento, siempre que los nuevos desarrollos se incorporen de manera escalonada, con ubicaciones adecuadas y, de preferencia, con espacios previamente comprometidos.
Demanda gana impulso
El crecimiento de la absorción se acelera hacia el cierre del semestre. Mientras en los primeros tres meses del año alcanza los 36.810 m2, en el segundo trimestre llega a 73.425 m2, prácticamente el doble, de acuerdo con el informe.
La Zona Sur lidera la demanda con una absorción de 68.053 m2, más de cuatro veces los 16.700 m2 registrados en el semestre anterior. Le siguen el Callao, con 28.830 m2, y la Zona Este, con 12.000 m2. Esta última ocupa la totalidad de la superficie que tenía disponible.
Denise Vargas, Market Research Coordinator de Cushman & Wakefield, explica que la demanda proviene principalmente de operadores logísticos y empresas vinculadas con consumo masivo, alimentos, cadena de frío, empaques, autopartes y retail. Las nuevas ocupaciones corresponden tanto a compañías que amplían sus operaciones como a aquellas que buscan reubicarse para mejorar la eficiencia de su distribución.
La mayor actividad también se refleja en el desempeño de los desarrolladores. Guillermo Arce, gerente comercial de Megacentro, señala que la compañía entrega a inicios de año 45.000 m2 correspondientes a la última etapa de Megacentro Industrial del Sur, en Lurín. Alrededor del 25% de esa superficie ya estaba precolocada y el resto se arrienda durante los meses siguientes.
La colocación es impulsada principalmente por empresas de consumo masivo, operadores logísticos y compañías que atienden a los sectores industrial y minero. Megacentro cuenta actualmente con unos 250.000 m2 arrendables en Lima, Chiclayo y Arequipa, de los cuales cerca de 200.000 m2 se concentran en la capital.
La empresa proyecta continuar ampliando su portafolio a un ritmo cercano a los 50.000 m2 anuales, similar al alcanzado durante los últimos dos años, aunque todavía no anuncia los nuevos proyectos que permitirán sostener esa expansión.
Fabrizio Paredes, jefe Comercial de Simetrica Almacenes, señala que la demanda mantiene una evolución favorable y precisa que actualmente más del 80% de su proyecto ya se encuentra colocado. La empresa espera alcanzar el 100% de ocupación hacia setiembre de este año, siendo los metros cuadrados arrendados el principal indicador del dinamismo que registra el negocio.
Espacios de mayor estándar
La demanda no responde únicamente a la necesidad de contar con una mayor superficie. Las empresas buscan almacenes con más altura, patios de maniobra, accesos amplios, sistemas contra incendios, seguridad y ubicaciones que faciliten la distribución.
Vargas indica que existe una preferencia por inmuebles Clase A, especialmente entre compañías que requieren operaciones de mayor escala y eficiencia. Sin embargo, precisa que los almacenes Clase B también continúan siendo considerados por empresas que priorizan soluciones funcionales y costos más competitivos.
Arce añade que los operadores logísticos y las empresas de consumo masivo valoran especialmente el volumen de almacenamiento que ofrece una nave, por lo que la altura se vuelve tan relevante como el área disponible. En cambio, las compañías vinculadas con actividades industriales o mineras requieren también puertas de mayores dimensiones, accesos para vehículos pesados y suficiente potencia eléctrica para realizar trabajos de armado, ensamblaje o mantenimiento.
Agrega que una parte de esta demanda proviene de empresas que dejan almacenes antiguos o instalaciones ubicadas en zonas de Lima que adquieren un uso cada vez más comercial. Las restricciones para el ingreso y salida de camiones, la imposibilidad de operar las 24 horas y la falta de sistemas modernos de seguridad aceleran la migración hacia parques logísticos especializados.
A ello se suma un cambio en la estrategia de inversión de las compañías. Arce explica que las empresas, tanto internacionales como peruanas, destinan cada vez menos capital a adquirir terrenos propios y prefieren alquilar infraestructura. De esa manera, pueden concentrar sus recursos de inversión en su actividad principal.
Luis Lituma, gerente general de DP World Logistics, observa que las necesidades de los clientes también evolucionan hacia servicios que integran almacenamiento, transporte nacional e internacional y distribución, junto con herramientas que ofrecen información en tiempo real sobre los inventarios y la ubicación de la carga.
“Hoy ya no basta con contar con capacidad de almacenamiento; las compañías buscan instalaciones que les permitan optimizar la gestión de inventarios, agilizar la distribución y mejorar el control de sus operaciones”, señala.
¿Podrá absorberse la nueva oferta?
Los centros logísticos Clase A concentran 1.743.310 m2 del inventario total y registran una vacancia de 5,3%. La Zona Sur reúne la mayor superficie, con 1.482.249 m2, pero mantiene una vacancia acotada de 5,4%. En el Callao, este indicador llega a 10,8%, mientras que en la Zona Este no queda superficie disponible.
La oferta en construcción se concentra principalmente en el Callao, con 86.191 m2, seguido por la Zona Sur, con 28.700 m2. En el caso de los proyectos todavía no iniciados, el sur de Lima reúne 453.750 m2 y el Callao otros 186.831 m2. En conjunto, ambas zonas representan alrededor del 91% de la cartera prevista.
Vargas considera que el mercado tiene capacidad para recibir la nueva superficie, pero advierte que no todos los proyectos se colocarán al mismo ritmo. Los activos Clase A bien ubicados, con infraestructura flexible y desarrollados bajo esquemas ‘built-to-suit’ (construidos de acuerdo con las necesidades de un ocupante) tendrán mejores condiciones para encontrar demanda.
“La nueva oferta será positiva si ingresa de manera gradual y con ocupación comprometida. El mercado ha mostrado capacidad de absorción, pero no todo el ‘pipeline’ se absorberá al mismo ritmo”, afirma.
Paredes coincide en que el mercado cuenta con demanda para absorver buena parte de la nueva oferta. Señala que durante el 2026 Simetrica ha recibido requerimientos por más de 400 mil m2, lo que refleja el interés que mantiene el mercado por infraestructura logística, anota. No obstante, considera que la absorción favorecerá principalmente a proyectos bien ubicados, flexibles y con infraestructura clase A.
El mayor riesgo aparece si varios proyectos especulativos ingresan simultáneamente en zonas con menor conectividad o sin usuarios previamente identificados. En ese escenario, el tiempo de colocación podría extenderse, elevar temporalmente la vacancia y generar una mayor competencia mediante precios o condiciones comerciales.
El comportamiento del mercado durante los próximos meses también dependerá de la continuidad de la demanda de sectores como agroexportación, retail, consumo masivo, minería e industria manufacturera. Lituma sostiene que estas actividades requieren operaciones cada vez más ágiles y especializadas, con capacidad para movilizar productos en plazos más exigentes.
Rentas reflejan la composición de la oferta
El precio promedio pedido para los centros logísticos Clase A se ubica en US$6,1 por m2 al mes al cierre del primer semestre, por debajo de los US$6,5 registrados al término del 2025. No obstante, Cushman & Wakefield señala que esta reducción no responde a una caída generalizada de las rentas, sino a un cambio en la composición de los espacios que permanecen disponibles.
La absorción se concentra durante el semestre en zonas de mayor precio. El Callao reduce su superficie disponible Clase A de 28.870 m2 a 12.385 m2 y la Zona Este ocupa la totalidad de su oferta. Como resultado, aproximadamente el 87% de la vacancia de esta categoría queda concentrada en la Zona Sur, donde el precio pedido es más competitivo.
Las rentas de los espacios Clase A oscilan entre US$5,8 por m2 al mes en la Zona Sur y US$7,5 en el Callao. En la Clase B fluctúan entre US$5,9 en el sur de Lima y US$8 en la Zona Este.
Hacia adelante, Vargas prevé estabilidad en los precios, aunque con ajustes puntuales en ubicaciones con menor disponibilidad o mejor conectividad, principalmente en el Callao y en determinados activos Clase A.
Terrenos y conectividad limitan el crecimiento
La disponibilidad de terrenos amplios y bien conectados aparece como una de las principales restricciones para el desarrollo de nuevos parques logísticos. Arce explica que este tipo de proyectos alcanza una mayor eficiencia cuando se desarrolla sobre extensiones superiores a 10 o 15 hectáreas, pero resulta cada vez más difícil encontrar predios de esa escala con accesos adecuados en Lima.
El crecimiento de la oferta también necesita estar acompañado por mejores vías, accesos portuarios y conexiones entre los principales centros de almacenamiento, distribución y transporte. Lituma sostiene que la ampliación de puertos y aeropuertos debe extenderse al resto del ecosistema logístico, incluidos almacenes, carreteras y flotas de camiones.
De acuerdo con estudios realizados por DP World Logistics, el volumen de carga movilizado por el Callao podría duplicarse durante los próximos diez años, lo que elevaría las necesidades de infraestructura y servicios para trasladar esa carga desde los terminales hacia los centros de distribución.
El puerto de Chancay también puede impulsar nuevos corredores, aunque los especialistas consideran que su efecto sobre el mercado inmobiliario logístico será gradual. Por el momento, las empresas evalúan de manera conjunta el Callao, Lima Sur, Lima Este y el corredor hacia Chancay, en lugar de trasladar inmediatamente sus operaciones hacia el norte.
“El efecto Chancay todavía debe leerse con cautela. Más que una migración inmediata de empresas hacia el norte, lo que se observa es una mayor evaluación de redes logísticas integradas”, explica Vargas.
El interés de importadores, exportadores, operadores logísticos y empresas de consumo podría aumentar conforme se consoliden los volúmenes de carga del terminal, mejoren las conexiones viales y exista una mayor disponibilidad de suelo habilitado.
Así, el mercado inicia un nuevo ciclo de expansión con una demanda creciente y una vacancia todavía controlada. La capacidad para absorber los casi 700.000 m2 en proyectos dependerá, sin embargo, de que la nueva oferta no ingrese de manera simultánea y de que su ubicación, infraestructura y conectividad respondan a las necesidades concretas de las empresas.
Fuente: elcomercio.pe